商品房交易与过户手续详解

商品房交易与过户手续是房地产交易中不可或缺的重要环节。以下内容将详细介绍商品房、经济适用房、房改房及法院拍卖房屋的过户流程及注意事项，以便买卖双方更好地理解和操作。

一、商品房交易过户手续

商品房交易手续从法律和行政规定来看相对简单，但由于经济活动的复杂性，实际操作中可能涉及多种情况。以下是常见的商品房交易类型及其处理方式：

1. 不同情形下的商品房过户

• 卖方情况：未入住的已签合同房屋、已入住的已签合同房屋、贷款支付房款的房屋、未办房产证的房屋、已办房产证但未解除的房屋。
• 买方情况：一次性付款购买、通过贷款购买、通过转按揭购买。

上述情况可能导致某些交易无法完成。例如，卖方未还清银行贷款且无力一次性清偿，或买方通过贷款购买但卖方房屋仍处于抵押状态，均可能导致无法办理过户手续。

2. 商品房过户具体程序

以下是商品房过户的标准流程：

• 卖方需提供房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明。
• 买方需提供身份证明、买卖合同及申请房屋所有权变更登记表。
• 双方到交易窗口办理过户申请，核验身份后签署相关文件。
• 缴纳税费后，交易中心出具领取房屋所有权证的通知单。
• 买方在若干工作日后领取新的房屋所有权证。

注：部分地区可能在领取房产证时缴纳税费。

3. 特殊情况处理

若卖方房屋未还清银行贷款，需通过第三方垫资解除抵押后才能办理过户手续。此外，一些中介机构或银行提供跨行转按揭服务，解决买卖双方的贷款问题。

二、经济适用房上市交易手续

经济适用房的交易受到政策限制：

• 五年内禁止转让，特殊情况需按购买原价转让，且买方需符合经济适用房购买资格。
• 五年后转让需补缴土地出让金。

交易时需提交以下材料：

• 卖方填写《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》。
• 买卖双方提供身份材料。
• 原产权单位买卖契约。
• 房屋所有权证及其附图、登记表复印件。
• 买卖双方合同一式三份。

三、房改房（含危改房）的过户手续

房改房包括成本价房、标准价房及央产房，不同类型的房屋交易方式有所不同：

• 成本价房：需补缴土地出让金。
• 标准价房：需共有人同意出售，因原售房单位拥有6%的产权。
• 央产房：需“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意。

危改回迁房的更名程序包括原被拆迁人放弃房屋、拆迁办变更安置人、签订回迁安置协议等。

四、法院查封拍卖房屋的过户程序

法院查封拍卖的房屋需持法院协助执行通知书办理过户登记。登记完成后，房屋方可再次上市交易。

单位购买房屋需提供法人营业执照或事业单位法人证书、授权委托书等文件；境外单位需提供商业登记证、注册证书等。

五、其他特殊交易情况

包括房屋继承、赠与、分割（析产）、夫妻更名、已购公房改为商品房、房屋交换、遗失补证登记等，流程基本一致，需根据具体情况提交相关材料。

总结

房屋交易与过户手续因房屋类型和交易方式的不同而有所差异，买卖双方需详细了解相关政策和流程，确保交易合法合规。

参考来源：中华人民共和国住房和城乡建设部